Mieszkania od dewelopera są chętnie kupowane przez Polaków. Dlaczego? Przez to, że są zupełnie nowe, można je samodzielnie wykończyć i zaaranżować, co nie zawsze jest możliwe w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym. Co warto wiedzieć, decydując się na taką inwestycję?
Przed zakupem mieszkania – sprawdź dewelopera
Kiedy znalazłeś już swoje wymarzone mieszkanie, zorientuj się co do szczegółów planowanej inwestycji, zwłaszcza sprawdź dobrze dewelopera. W tym celu dobrym rozwiązaniem będzie chociażby przejrzenie forów internetowych. Możliwe, że znajdziesz tam opinie wystawione przez osoby, które już korzystały z usług wybranego przez Ciebie dewelopera. Pozytywnie zakończone inwestycje będą bowiem najlepszą wizytówką, gdyż potwierdzać będą jego doświadczenie.
Dewelopera warto sprawdzić także w Krajowym Rejestrze Sądowym. Publikowane są tam sprawozdania finansowe, które potwierdzać będą, że deweloper jest wypłacalny. Dodatkowo istnieje Polski Związek Firm Deweloperskich, gdzie przynależą usługodawcy stosujący uczciwe praktyki wobec klientów.
Sprawdź inwestycję pod kątem zagospodarowania terenu
Samą inwestycję należy natomiast zweryfikować pod kątem opracowanej dla niej dokumentacji oraz statusu prawnego nieruchomości. Warto zapoznać się zatem z prospektem informacyjnym, w którym znajdują się informacje o sytuacji prawnej i planowanym wyglądzie inwestycji, jak również o sytuacji finansowej dewelopera. Powinien on zawierać także plany budowy, jak również zagospodarowania okolicy.
Istotnym elementem jest także sposób finansowania budowy – czy firma ma na ten cel własne środki (co będzie najkorzystniejsze), czy też finansowanie odbywa się z kredytu bankowego lub wpłat nabywców. Zapoznaj się także z księgą wieczystą nieruchomości – sprawdź, czy w dziale III i IV istnieją jakieś obciążenia, np. hipoteki czy służebności.
Na podstawie księgi wieczystej oraz informacji zawartych w prospekcie informacyjnym, będziesz mógł zorientować się, kto jest właścicielem działki, na której ma powstać budynek – jeżeli nie jest to deweloper, powinien on przedłożyć podstawę, na jakiej dysponuje nieruchomością.
Umowa deweloperska – co musisz wiedzieć?
Kolejnym ważnym elementem procesu nabywania mieszkania na rynku pierwotnym jest zawarcie umowy deweloperskiej (ewentualnie przedwstępnej, jeżeli dotyczy ona nieruchomości, która już istnieje i jest gotowa do użytkowania). W umowie tej należy zawrzeć dokładne informacje co do nieruchomości, którą mamy nabyć, takie jak jej wygląd, standard wykończenia czy informacje co do posiadania miejsca parkingowego, komórki lokatorskiej czy piwnicy. Umowa powinna precyzować także, kiedy mieszkanie ma być oddane nabywcy oraz jakie konsekwencje spowoduje niedotrzymanie tego terminu przez dewelopera. Tego typu kwestie powinny być szczegółowo uregulowane, ponieważ każdy deweloper może samodzielnie ustalić, kiedy skończy inwestycję – w jednym przypadku może to być mniej niż rok, w innym mogą to być np. dwa lata.
Umowa określa także sposób płatności za mieszkanie. Najczęstsze formy płatności to płatność w transzach (wraz z realizacją kolejnych etapów robót deweloper otrzymuje wynagrodzenie z rachunku powierniczego) lub płatność w systemie 10/90 albo 20/80, w którym 10% lub 20% wypłacane jest w dniu podpisania umowy deweloperskiej, natomiast reszta wynagrodzenia otrzymywana jest po podpisaniu umowy przeniesienia własności.
Skupić należy się także na tym, co wchodzi w skład wykończenia mieszkania. W przepisach prawa nie ma definicji stanu deweloperskiego, przez co każdy deweloper może określać odrębnie, jakie prace wykona w budynku. Z tego względu w umowie należy dokładnie opisać, co ma zawierać stan odbieranego przez nas mieszkania, dzięki czemu unikniemy nieporozumień i stresu.
Ostatecznie wiele kwestii można indywidualnie wynegocjować z deweloperem, zwłaszcza jeżeli chodzi o cenę. Chęci do negocjacji dewelopera będą jednak prawdopodobnie uzależnione od tendencji na rynku nieruchomości w danym mieście. Nie będzie niczym dziwnym, że mniejsze ustępstwa możemy uzyskać kupując mieszkanie w dużym mieście, gdzie popyt jest większy. Przed przystąpieniem do rozmów warto zatem sprawdzić, jak kształtuje się rynek. Przykładowo jeżeli interesuje Cię możliwość mieszkania nad morzem, sprawdź rynek pierwotny w Trójmieście – obido.pl.
Odbiór mieszkania – co dalej?
Wraz z przeniesieniem prawa własności do lokali umieszczonych w budynku, powstaje wspólnota mieszkaniowa, której członkami są właściciele mieszkania. Dopóki nie wszystkie lokale będą sprzedane, dopóty członkiem wspólnoty jest także deweloper. To właśnie wspólnota powinna sprawować bieżący zarząd nad nieruchomością, dlatego ważne jest, aby sprawdzić, czy deweloper nie chce zastrzec roli zarządcy dla siebie. Taka sytuacja byłaby bowiem niekorzystna z punktu widzenia właścicieli lokali, którzy mieliby znacznie mniejszy wpływ na decydowanie o całej nieruchomości. Optymalnym rozwiązaniem z punktu widzenia właściciela mieszkania jest natomiast samodzielne (w porozumieniu z pozostałymi właścicielami) wybranie zarządcy po sprawdzeniu ofert firm zarządzających nieruchomościami.
mat. sponsorowany
